До и после: квартира с 1 спальней в Shoreline (кейс)

Это короткий кейс по завершённому проекту FitOut Studio: квартира с 1 спальней в Shoreline, Дубай. Он для владельцев квартир с ремонтом прошлых лет, которые хотят увидеть, что может изменить ремонт гостиной, и для арендодателей, которые решают, стоит ли делать его перед следующим договором аренды.

Мы придерживаемся того, что показывают данные проекта и фотографии. Мы не указываем здесь бюджет, сроки или площадь и не описываем работы, которые не видны на снимках.

Коротко о проекте

• Тип: квартира с 1 спальней
• Расположение: Shoreline, Дубай
• Статус: завершённый проект FitOut Studio
• На фото: гостиная до и после ремонта

Полная страница проекта с главным фото гостиной: квартира с 1 спальней в Shoreline.

До и после: гостиная

Оба снимка сделаны примерно с одной точки, в сторону стены с окнами. Фото «до» снято вечером, фото «после» — днём, поэтому разницу в освещённости не стоит считать результатом работ.

Что изменилось — по тому, что видно на фото

Стены

До ремонта боковые стены гладкие и окрашенные. После — на обеих боковых стенах рельефные декоративные молдинги светлого тона: высокие вертикальные полосы со скруглённым верхом, которые образуют повторяющийся рисунок панелей. Стены теперь придают комнате законченный, выразительный вид, а не служат только фоном.

Потолок

До ремонта у потолка ступенчатый край с карнизом по периметру. После — край потолка чистый, с тонким утопленным теневым швом по периметру, а вдоль стены с окнами по потолку идут длинные линейные прорези. Также видны небольшие круглые потолочные светильники.

Освещение

До ремонта в комнате один круглый потолочный светильник со свисающими стеклянными подвесками. После — над зоной отдыха висит линейный латунный светильник, а на стене с панелями закреплены тонкие латунные бра. Свет теперь идёт из нескольких источников и с разной высоты.

Пол

До ремонта на полу светло-серые планки под дерево. После — более тёплые планки под дерево средне-коричневого тона, уложенные вдоль комнаты.

Шторы

До ремонта по бокам раздвижных дверей собраны тяжёлые шторы золотистого тона. После — во всю стену с окнами висят белые полупрозрачные шторы от потолка до пола.

Мебель и декор

До ремонта — серый модульный диван, белая низкая тумба под ТВ и стол со стулом у окна. После — светлый угловой диван, круглый тёмный журнальный столик, фактурное акцентное кресло, тёмная фактурная тумба с деревянной столешницей и большим экраном над ней, а также стол со стулом у окна.

Планировка

Планировка комнаты, судя по фото, не изменилась: зона отдыха с одной стороны, тумба под ТВ с другой, стена с окнами в торце и рабочий уголок рядом с ней. Изменение достигнуто за счёт поверхностей, освещения, текстиля и мебели, а не переноса стен.

Что обычно включает ремонт гостиной в квартире прошлых лет

Ниже — общая информация, а не описание этого проекта. В квартире в Дубае с ремонтом прошлых лет ремонт гостиной часто включает часть или все из этих позиций:

• Обмер и NOC от здания. Большинство зданий требуют письменный NOC до начала любых работ, и требования отличаются от здания к зданию. Покраска и замена «один к одному» обычно не требуют разрешения властей; снос стен или перекладка инженерных систем, как правило, требуют.
• Потолки. Новые гипсокартонные потолки или переделанные края, часто с нишами для подсветки или встроенными светильниками. Работы на потолке — также момент проверить воздуховоды и диффузоры кондиционирования.
• Электрика и освещение. Новые точки освещения, бра и выключатели. Если работы увеличивают электрическую нагрузку или меняют распределительный щит, нужно согласование DEWA. Любые изменения датчиков дыма или спринклеров проходят через Civil Defence силами аккредитованного подрядчика по системам пожарной безопасности.
• Стены. Шпаклёвка, ремонт и покраска, иногда декоративные молдинги или панели.
• Полы. Замена изношенного покрытия, обычно на выровненном основании, чтобы новый пол лёг ровно.
• Шторы и столярные изделия. Ниши или карнизы для штор, тумбы под ТВ и встроенные системы хранения.

Порядок следует той же логике, что и при полном ремонте: защита и демонтаж, затем инженерные системы, затем потолки и стены, затем полы, затем столярные изделия и покраска и, наконец, сдача. В нашей статье о том, сколько длится ремонт квартиры в Дубае, объясняется, от чего зависят сроки каждого этапа.

Что из этого взять, если вы сдаёте квартиру

Гостиная — главное фото большинства объявлений и первая комната, в которую входит потенциальный арендатор. Для квартиры под сдачу это одно из мест, где ремонт с наибольшей вероятностью покажет свою ценность. Несколько практических выводов — качественных, а не в цифрах:

• Сохраняйте планировку, обновляйте поверхности. В этом случае планировка, судя по фото, не изменилась, а комната выглядит совсем иначе. В квартире под сдачу перепланировка добавляет согласования, время и расходы, которые аренда может не вернуть.
• Освещение делает многое. Несколько источников света на разной высоте меняют восприятие комнаты вечером и на фото.
• Выбирайте отделку с расчётом на смену жильцов. Пол, отделка стен и текстиль в квартире под сдачу должны выдерживать частые заезды, уборку и износ. Износостойкие материалы среднего уровня и стандартизированная отделка, которую легко заменить, обычно окупаются лучше, чем дорогие индивидуальные решения.
• Отделяйте отделку от мебели. Часть видимой разницы здесь — мебель и декор. Оценивая окупаемость, рассматривайте отдельно капитальные работы (потолок, стены, пол, освещение) и мебель, которая может подходить для сдачи с мебелью или holiday homes, но не для долгосрочной аренды без мебели.
• Привязывайте ремонт к договору аренды. При долгосрочной аренде ценность ремонта на практике реализуется в основном при новом договоре, потому что повышение аренды при продлении ограничено индексом аренды RERA. Пустые недели во время работ — часть стоимости.

Подробнее об этом — на нашей странице ремонт под сдачу и holiday homes и в статье о том, что окупается при ремонте под сдачу. Другие примеры «до и после»: квартира с 1 спальней в Aegean и полный ремонт студии в Address.

У вас квартира с ремонтом прошлых лет и вы хотите понять, что может изменить ремонт? Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу квартиру и следующие шаги.